早嶋です。
マンションを買って、人に貸して賃料を取る場合、およそ6～9%の利回りを求めるのが一般的だといいます。
では、どうしてこのくらいの利回りを取るのでしょうか？不動産に限らず、資産ごとの利回りはリスクの大きさを反映します。この時のリスクは、その不動産価値が将来どのくらい価値を生むか？に対しての不確実性をあらわしたものです。
不動産の場合、貸したくても、借り手が現れないリスクや、売りたくても買い手が見つからないリスク（流動性リスク）、年数がたって不動産の価値が低下するリスク、と様々なリスクが生じます。このようなリスクを考えると、この不動産に投資する場合、6～9%の利回りが妥当だろう、と市場に参加している人が判断するのです。このように市場に参加している人が妥当だと思う利回りを期待利回りと呼びます。
期待利回りが分かれば、月々の家賃からその物件の妥当な価格を知ることが出来ます。例えば月々7万2千円の家賃の不動産はいくらくらいの価格になるでしょうか？
月々7万2千円と言う事は、年間に86万4千円を支払っていることになります。仮に不動産の期待利回りを9%と仮定すると、
不動産価格 × 期待利回り ＝ 年間の賃貸料
と考えることが出来ます。
従って、この不動産の価格は、960万円ということになります。
864,000円 ÷ 0.09 ＝ 9,600,000円
上記の式では、税金や取引手数料、物件のメンテナンスコストを含んでいません。そのため、9%と少し高めの利回りを設定していますが、上記の手順で基本的な不動産の価値が計算できることになります。
—ただ今、ブログマーケティング実験中。—
実験の詳細は、『ブログマーケティング実験』『ブログマーケティング結果報告』をご覧ください。
「中小企業」「マーケティング」「コンサルティング」「経営コーチング」「経営診断」「MBA」
