早嶋です。
2020年7月、8月にオリンピックがあり、その後都内の大規模開発は莫大なオフィスを供給する。というのが従来のシナリオでしたが。
コロナウイルスの影響により、企業規模が大きなところほど在宅勤務を普及させて、オフィスそのものの必要性に再考する動きが出てきていると思います。
通常、企業における地代家賃は人件費を除く販売管理費項目の中で最も大きな経費です。およそその経費は、粗利益の10％〜20％が相場で売上の10％前後が適正な値になります。従って3日分の売上相当ということがわかります。
12月から確認された武漢ウィルスは1月、2月に日本でも影響が出てきて、3月、4月、5月は確実に日本企業に大きな打撃を与えています。2020年5月17日現在で緊急事態宣言の対象は39県を除外するとしていますが、スタートアップな中小企業のオフィス解約の動きが始まっています。
また大手企業のドワンゴ（ニコニコ動画の運営）は、新型コロナの終息後も全社員の約1,000人を原則在宅勤務にするようです。今回の一連の緊急事態宣言での強制的な実験で自宅であっても動画の編集作業が対応可能であることを確認したのが理由です。通勤時間も不要で業務効率も高まったと判断したのです（日経新聞参照）。
インターネット関連の大手GMOは今後の方針を次のようにしています。「人が増えてもオフィスの増床はしない。浮いた費用は社員に還元する」と。
大企業のドワンゴの動きは少し極端だとしても、今回の緊急事態宣言はオフィスで働く必要性がかなり薄れスタートアップや新興企業からすると固定費に占める家賃の負担を鑑みて縮小する動きは確実に増えると予測できます。
都内23区のオフィス賃貸面積の内、スタートアップや中小企業向けの中規模ビル（1,000m2〜1.6万m2）がほぼ半数をしめています。この層が積極的にオフィスの不要を唱えるとインパクトは大きいですね。
そもそも都内はオフィスが不足しているということで大規模開発が続いています。しかし、このままテレワークが日常になればオフィス面積は縮小傾向になるでしょうからオフィスの空室率は数％台から確実に10％後半から20％程度に増加するのでは無いでしょうか。その結果、賃料がの下げが可能性としては続くと思います。
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